К чему стоит готовиться, если вы хотите вложить деньги в недвижимость в Германии?
Германия, как и многие другие страны еврозоны, предоставляет нерезидентам возможность приобретать недвижимость – при наличии, конечно, соответствующих средств. Немаловажным моментом для вас, если вы решите вложить свободные деньги в такую покупку, будет то, что само по себе наличие у вас недвижимости на территории Германии не даст возможности иммиграции или получения права ПМЖ, вам все равно придется оформлять вид на жительство или гостевую визу. Если вас все это не пугает, вложение в недвижимости в Германии станет прекрасным шагом к созданию источника пассивного дохода.
Какие расходы вам предстоят при покупке?
В первую очередь в расходные статьи стоит занести непосредственно сумму, которую вы потратите на покупку недвижимости. Добавьте сюда еще расходы на поездки и проживание или – если сами в Германию вы ездить не захотите – оплату услуг посредника. Германское законодательство обязывает при сделках с недвижимостью оплачивать гербовые сборы, которые должны быть оплачены в течении 4 недель после подписания нотариального акта о передаче прав собственности. Оплачивает гербовый сбор в размере до 4,5% от цены сделки покупатель, тот есть вы. Нотариусу, который составит вышеуказанный акт, тоже придется заплатить – и немало – до 1,5% от покупной цены недвижимости. Как и в России, в Германии существует специальный реестр, в котором фиксируются все изменения прав собственности на недвижимость – Grundbuch. Для того, чтобы вас внесли в этот реестр в качестве законного владельца, придется «выложить» еще около 1% от суммы сделки.
Эксплуатационные расходы
Если вы покупаете недвижимость для последующей ее сдачи в аренду, вам придется заранее учесть, что как у арендодателя, у вас будет 4 типа эксплуатационных расходов. Первым стоит назвать ежегодный налог на недвижимость, величина которого исчисляется исходя из оценочной стоимости имущества с применением «мультипликатора». В зависимости от региона, в котором размещена ваша недвижимость, размер налога может быть разным, однако его средний показатель составляет примерно 1,5%. Добавьте сюда кредитные платежи, если свою недвижимость вы приобрели не за собственные средства, а в ипотеку – именно так поступает большинство желающих обзавестись зарубежной недвижимостью. Если самому вам заниматься управлением своей недвижимости недосуг (сюда входит поиск арендаторов, оформление арендных документов и пр.), для этого можно воспользоваться услугами специальных компаний – смело прибавляйте к постоянным расходам около 30 евро ежемесячно. Коммунальные расходы также оплачивает арендатор – вода, электроэнергия, отопление, уход за отопительной системой и прочие расходы, которые ежемесячно будут стоить вам примерно 2 евро за каждый квадратный метр. Не забудьте о страховании, озеленении, уборке снега и мусора.
Что взамен?
Конечно, результат от вложений интересует каждого инвестора. Если речь идет о доходах от сдачи недвижимости в аренду, то средние цифры выглядят следующим образом. В зависимости от района, где располагается ваша недвижимость, годовая прибыль от аренды составляет от 5% до 10%. При этом при заключении долгосрочных арендных контрактов вам придется учесть, что увеличивать арендную плату вы сможете только раз в три года – и не более, чем на 20%. Впрочем, есть возможность обойти эти запреты, если вы свою недвижимость модернизируете – тогда вы сможете не дожидаясь истечения трехлетнего периода, увеличить арендную плату на 11%. Если, конечно, посчитаете увеличение платы целесообразным.
2
