Как провести альтернативную сделку купли-продажи недвижимости с использованием субсидии?

Подчас субсидия составляет значительную часть стоимости объекта, но, конечно, продавец гарантированно получит эти средства на руки. Но что делать, если он планировал на вырученные от продажи этого жилья деньги купить квартиру в другом районе или просто большей площади? Возможно ли вообще провести альтернативную сделку купли-продажи с участием субсидии, ведь в этом случае хозяин конечного варианта становится абсолютно незащищенным. По закону субсидированные средства упадут на счет собственника того первого объекта, который может оставить их у себя, хотя ДКП на новую квартиру уже будет составлен. Что же потом делать? Судиться? Но суды длятся долго и не гарантируют позитивного разрешения споров.

В этом случае специалисты предлагают четыре варианта проведения сделки с участием субсидии.

Во-первых, можно разделить все сделки купли-продажи, фактически разбив альтернативу. Т.е. сначала клиент, который получает субсидию на жилье от государства, покупает квартиру, а ее продавец не бежит сразу же приобретать новую недвижимость, а ждет перечисления социальных средств на свой счет, а только после этого выбирает объект для покупки и оформляет на него все документы. Если эта квартира единственная, то бывшему владельцу еще надо будет побеспокоиться о прописке на время перевода субсидии и поисков нового варианта. В этом случае он, конечно, рискует, ведь на довольно продолжительное время его деньги просто лежат в банке, у которого в любой момент могут, например, отозвать лицензию. Рубль может обесцениться, а квартиры резко подорожают. Конечно, не всегда эти страхи обоснованы, но продавец должен быть серьезно замотивирован, чтобы пойти на подобную схему. Например, он продает жуткий неликвид или же получает за свое жилье сумму, которая превышает его рыночную стоимость. Конечно, это невыгодно для покупателя с субсидией, но зато однозначно помогает решить его квартирный вопрос.

Во-вторых, можно не разбивать альтернативу, а провести обе сделки купли-продажи недвижимости в один день. Но вот в ДКП по второй квартире следует указать, что переход права собственности будет произведен лишь после окончательной оплаты, дата которой указывается здесь же. При этом основная часть стоимости этого жилья уже будет внесена, а второй продавец будет ждать несколько недель лишь перевода субсидии. Если его не устроит подобная схема, можно предложить включить в ДКП пункт о штрафных санкциях за каждый день просрочки, если вдруг социальные деньги не будут переведены в срок.

В-третьих, можно также не разбивать альтернативу, оформить оба ДКП, но на вторую квартиру оформить соглашение о залоге. Причем залогодержателем будет ее бывший собственник. Но эта схема не особо выгодна для продавца объекта. Новый владелец может прописать в квартире несовершеннолетних детей, не иметь официального дохода, а после фактического переезда и вовсе прекратить общение с бывшим владельцем недвижимости. Тому придется идти в суд, но без хорошей белой зарплаты взыскать деньги с ответчика не получится.

В-четвертых, если у продавца первой квартиры позволяет доход, он может взять ипотеку на сумму субсидии и купить квартиру с использованием заемных средств. В этом случае не придется разбивать альтернативу и усложнять сделку дополнительными телодвижениями. Но вот только оплатить расходы по оформлению кредита должен клиент с субсидией, хотя все зависит от договоренности сторон.

В любом случае провести альтернативную сделку купли-продажи с привлечением субсидии вполне реально, надо только осознавать риски всем участникам цепочки и быть готовым к любому форс-мажору.