Коммерческая ипотека – проблемы и пути их решения

Почему банки избегают кредитовать покупку нежилой недвижимости?

Корень проблемы с коммерческой ипотекой кроется в том, что данный вид кредитования никак не регулируется законом. В России есть закон об ипотеке, но все его положения регулируют отношения кредитора и заемщика только в сфере покупки жилой недвижимости, о нежилой же по-прежнему везде молчок. Так, когда оформляется кредит на жилье, недвижимость становится залогом сразу после подписания обеими сторонами кредитного соглашения. Нежилые же строения могут быть переданы в качестве обеспечения лишь тогда, когда заемщик станет их собственником, а продавец получит свои деньги. Естественно, для банка такая схема очень рискованна, особенно с учетом того, что бизнес в России трудно назвать прозрачным. И как раз в этом кроется еще одна проблема коммерческой ипотеки – банки попросту не доверяют соискателям. В среде банкиров считается, что успешная фирма может сама купить необходимую недвижимость, а если ей и понадобится кредит, то у нее найдется другое имущество, которое можно предложить в качестве залога. Та же компания, которая такого добра не нажила, не считается надежной, а значит давать ей кредит крайне рискованно. Кроме того, с самой коммерческой недвижимостью тоже не все так просто, ведь она, в отличии от жилой, нередко попадала под рейдерские захваты, и доказать законность владения ею последним собственником очень непросто.

На каких условиях представляется коммерческая ипотека в России?

Банки, в которых предоставляется коммерческая ипотека, можно пересчитать по пальцам, но они все же есть. Чтобы как-то обезопасить себя от возможного обмана, эти финансовые учреждения разрабатывают собственные схемы выдачи кредитов на нежилую недвижимость. Наиболее распространен вариант, когда банк открывает две депозитные ячейки, и в одну из них кладет часть денег, которая пойдет как предоплата за недвижимость. После того как заемщик станет ее собственником, и помещение будет оформлено в качестве залога, во вторую ячейку помещается остаточная сумма кредита. Иногда дело ограничивается одной ячейкой, но так происходит довольно редко, так как для этого продавец и покупатель должны быть хорошо знакомы и доверять друг другу. В таком случае продавец переписывает имущество на покупателя, не получая никакой предоплаты, а деньги получает только после того, как банк получит свой залог. Надо сказать, нежилая недвижимость тоже различается по ликвидности. Так, в банке вряд ли захотят взять в залог склады или производственные цеха, особенно старой постройки. Торговые же площади и офисные помещения принимаются на ура, так как их без труда можно будет реализовать, если заемщик обанкротится. Некоторые банки, чтобы излишне не мудрить с ячейками, стимулируют своих заемщиков «рублем». В этом случае деньги заемщик получает сразу, но ипотечная ставка составляет до 23% годовых. После того, как недвижимость оформляется в залог, проценты по кредиту снижаются до 10 пунктов. При этом и заемщик, и продавец проходят серьезнейшую проверку на надежность, а регистрацией и переоформлением недвижимости занимается сам банк.