Что делать если ипотека на жилье стала в тягость?

Ипотека на жилье, как избавиться от нее?

Продажа купленной в долг квартиры имеет свои особенности. Во-первых, необходимо заполучить согласие кредитора на продажу данной жилплощади, во-вторых – вам следует смириться с тем, что продажа такой квартиры вопрос серьезный и соответственно медленный, поэтому подбирать себе новое жилье вам придется нескоро.

Первый шаг, который вы должны сделать - встретиться с банковским работником и узнать, какие вам необходимо выполнить условия, чтобы банк дал согласие на продажу жилья. Обычно данные требования прописывают в договоре, но если вы не привыкли разбираться в юриспруденции, вам данная информация не поможет, а разговор с менеджером будет более плодотворным. Дополнительно перед продажей вашего ипотечного жилья вам необходимо убедиться, что банк не установил табу на досрочную выплату кредита, или что этот запрет уже не действует. Дополнительной причиной отказа банка может стать то, как заемщик выплачивал ипотечные взносы. Если вы регулярно вносили платежи и не уменьшали их размер, то вам переживать за это не стоит.

Второй шаг – поиск покупателя на ваше жилье. Данный пункт подразумевает два варианта его решения: самостоятельный поиск или обращение в риэлтерскую контору. Заметим, что не следует соглашаться на схему, когда человек изначально продает свое жилье, а затем покупает ваше: имеется возможность попасть в цепочку альтернатив, на порядок увеличить риск и испортить себе нервы. Лучше выбрать вариант, когда покупатель уже имеет необходимую сумму на руках или на банковском счету и согласен отдать ее за ваше жилье. Заранее советуем сразу определиться с ценной, которую вы выставите за квартиру. При формировании цены необходимо учесть то, насколько выросла стоимость квартиры с момента, когда был оформлен заем на ее покупку.

Согласие – есть, покупатель – есть, что дальше?

Существует две схемы продажи заложенной квартиры:
- с момента получения банковского согласия, владелец жилья выставляет его на продажу. Затем покупателем выплачивается ипотека на жилье, закладыванием денег в депозитную ячейку. Разница между размером ипотечного кредита (плюс проценты) и стоимостью квартиры закладывается в другую ячейку на условиях обыкновенной купли-продажи жилплощади. После того как банк подтверждает, что кредит выплачен - он не имеет претензий на данное жилье. Заемщик тоже может получить свои деньги, забрав их со второй ячейки, но только после решения всех формальных вопросов с покупателем;
- банк одобряет нового заемщика и переносит на него ваш долг, при этом передается информация в Регистрационную палату для смены хозяина.

Если продажа проводиться по второй схеме, то после того как вы договоритесь и уладите все формальности необходимо подписать соглашение о переносе займа. По итогам этого договора покупатель (который теперь является новым хозяином) принимает право на собственность (проданную вами квартиру) а также берет на себя обязанность вместо вас выплатить остаток ипотечного займа. То, как новый заемщик будет погашать кредит, досрочно или частями, как делали это вы, уже решается между банком и новым хозяином вашей квартиры.

Сразу заметим, что банки неохотно идут на перенос долга на другого человека, это связано с тем, что им заново необходимо проводить процедуру оценки платежеспособности нового заемщика и подписывать договор кредитования, а они уже это делали когда рассматривали вас как потенциального заемщика. Однако и отказать в этом они не могут, если в вашем договоре данная возможность предусмотрена.

Подобно данной схеме происходит и перекредитование ипотечного займа. Владелец жилья в другом банке берет кредит на более выгодных условиях и погашает первый заем, а жилплощадь из одного банка закладывается в другой до момента погашения второго кредита.