Виды ипотеки за рубежом – рискованное многообразие

Виды ипотеки в теории и на практике

Конечно, нельзя говорить, что в кредитных дефолтах виноваты исключительно нечестные на руку банки, которые так и стараются бедным заемщикам предложить нечто совершенно неудобоваримое, лишь бы побольше прибыли получить. Хотя и такое встречается сплошь и рядом. Просто самим заемщикам стоило бы знать что именно скрывается за тем или иным видом ипотеки, и какие подводные камни они сулят.

Чем дольше срок, тем больше переплата

Среди всех ипотечных предложений иностранных банков самым надежным почему-то считается 40-летняя ипотека под фиксированный процент. Конечно, именно этот вид жилищного кредита даст вам возможность вносить самые низкие платежи.

Однако правила кредитования одинаковы во всех странах – чем дольше вы кредит возвращаете, тем больше отдаете банку своих денег. Ипотека в России не подразумевает сроков кредитования более 25 лет, а вот для США, к примеру, ипотека лет на 40 – это вполне обычные явление. Правда, за такое время даже со ставкой процентов в 5, заемщик банку переплачивает в два раза больше, чем изначально занимал.

Отложенная плавающая ставка

Достаточно сложный и рискованный механизм, который заемщики выбирают, часто до конца не понимая сути формирования такой ставки. В течении какого-то определенного срока, который может составлять от полугода до 10 лет – по желанию заемщика, ставка по такому кредиту будет фиксированной.

А по истечению этого срока процент станет «плавающим» - со всеми вытекающими отсюда рисками. К которым добавляется тот факт, что предсказать как будет вести себя рынок через 5-10 лет не возьмется даже самый опытный аналитик.

Кстати, последствия такого кредитования уже сейчас смогли ощутить на себе те иностранные граждане, которые брали в своих банках такие кредиты несколько лет назад в период стабильности и роста. Теперь же с переходом на плавающую ставку их платежи возросли – порой в разы.

Только проценты

Есть в тех же Штатах еще один вид ипотеки – «только проценты» (interest-only (IO) mortgage). Определяется период, в течении которого заемщик платить только проценты по кредиту. В результате – более низкие платежи. Этакие долгосрочные кредитные каникулы. С одной стороны, такой кредит выгоден тем заемщикам, у кого не очень высокие доходы на момент оформления кредита, но у кого имеются перспективы по увеличению доходов в будущем (например, если ждет повышение по службе).

И тут начинаются те самые подводные камни. IO-ипотека подразумевает более высокую ставку, чем остальные виды ипотеки. А еще – когда в тело платежа добавится непосредственно возврат долга, этот самый платеж увеличится в полтора-два раза. Стоит ли говорить, что количество дефолтных кредитов среди IO – самое большое?

Плавающий процент

Конечно, если заемщик изначально берет ипотеку с плавающей ставкой, ориентируясь на текущие рыночные реалии, и понимая их перспективы, риск дефолта не так велик, чем с регулируемой отложенной ставкой. Однако по сути предсказать как будут вести себя межбанковские ставки через 5 лет – уже невозможно. При этом ипотека в развитых государствах обычно берется минимум на 10 лет (стандартный срок кредитования – 25-30 лет).

Низкий первый взнос

Что и говорить, россияне тоже грешат желаниями на стадии оформления ипотеки в качестве первого взноса отдать как можно меньше личных денег. Потому и ищут предложения, где величина этого взноса – процентов 10. Что уж говорить о тех, кто за предкризисное десятилетие привык, что ипотеку можно взять и вовсе без аванса. Ну, или внеся символичные 5%.

Итог такой легкомысленности ярче всего проявился во время кризиса, когда цены на жилье начали катастрофично падать, и в итоге стоимость купленного в ипотеку жилья стала ниже, чем сумма кредита. В итоге многие заемщики столкнулись с ситуацией, когда – ни дом продать, ни по кредиту платить стало невозможно.