Валютные риски в ипотеке – теория и практика

Вместо предисловия

Увлечение валютными ипотечными кредитами захлестнуло европейские страны и постсоветское пространство. Россияне уже смогли в полной мере на практике оценить что значит словосочетание «валютные риски». Менее чем за год рубль подешевел по отношению к доллару вдвое. Вдвое же выросли и платежи для тех, кто доллары на погашение ипотеки приобретал, так как доходы имел в рублях. В результате ипотека из выгодного приобретения превращается в непосильную ношу со всеми вытекающими последствиями в виде невыгодной реструктуризации или вовсе – дефолта и изъятия залога.

Валютные риски в ипотеке - зарубежье

Падки на скидки и низкие ставки и европейцы. И точно также их кредиторы предлагают более низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, оформляемым в иностранной валюте. Причем для стран Евросоюза такой валютой чаще всего был… да, да, швейцарский франк.

Тот самый франк, который теперь отпущен в сводное плавание и, как и любая ранее недооцененная (пусть и искусственно) валюта, резко взмыл вверх, став дороже процентов на 30. Неудивительно, что по Европе тут же покатилась волна возмущений тех заемщиков, которые ранее имели неосторожность поверить в незыблемость курса франка.

Взмах волшебной палочки

Интересно, что европейцы, попавшие в такие ситуации, свои центральные банки воспринимают как волшебников, которые могут спасти и свои страны от депрессии, управляя процентными ставками, и своих граждан от ипотечной кабалы, повлияв на курс валют.

Стоит только включить печатный станок – или еще что-нибудь предпринять. Вот только денежная магия обычно имеет непредсказуемые последствия – и для мировой экономики, и для финансовых рынков, и для простых людей.

Вот и действия швейцарского банка стали одним из больших сюрпризов. Регулятор посчитал, что раз ЕЦБ намерен начать крупномасштабную компанию по стимулированию экономики, значит, Швейцарии с ним не по пути – и «отвязал» франк от евро. Изменение курса франка на графиках было похожим на картину цунами.

Последствия

Все развивалось быстро – хедж-фонды бросились подсчитывать убытки, швейцарские экспортеры взвыли, ипотечные заемщики схватились за головы. Только в одной Польше, если верить ЕЦБ, франковых кредитов было оформлено в целом на 40 миллиардов долларов в эквиваленте. Почти 8% ВВП страны грозит обратиться дефолтом. И вот уже правительство призывает банкиров конвертировать франковые кредиты в национальную валюту – пусть и по рыночным ставкам.

Польша – далеко не единственная страна, оказавшаяся в таком сложном положении. Примерно такие же объемы кредитов в иностранной валюте имеются и в Австрии – для нее это сопоставимо с 10% ВВП. Франция, Хорватия, Венгрия – все они на себе смогут почувствовать что такое валютные риски и политика центральных банков в отношении валют.

Кто виноват?

Эксперты поговаривают, что в сложившейся ситуации виноваты в первую очередь банкиры, нажимая на выгодности валютных кредитов и «забывая» информировать тех, кто на эту выгодность позарится, о рисках и последствиях. Налицо – недостаток регулирования, особенно актуально это для Польши и Венгрии.

В Польше же ситуация усугубляется и относительно недавно лопнувшим ипотечным пузырем, сродни тому, что до кризиса раздувался в Штатах. В результате обвала рынка фактическая стоимость многих домов, находящихся в залоге, является меньшей, чему сумма долга перед банком.

Жизнь на месте не стоит, и любой кризис рано или поздно заканчивается. Жилищные проблемы по-прежнему нужно решать, и ипотека становится часто единственным способом сделать это. Вот только теперь, решая в какой валюте выгоднее взять ипотеку, вспомните о том, что валютные риски – не абстрактный финансовый термин, а вполне вероятный вариант развития событий.