Продажа ипотечной квартиры – варианты и возможности

Все сами?

Даже для того, чтобы продать залоговую квартиру самостоятельно, придется не только уведомить о своем намерении вашего кредитора, но и заручиться его согласием. Банк подсчитает общую сумму, которую вы остались должны на тот момент, предоставит вам письменное согласие на продажу, после чего между вами и кредитной организацией будет заключено предварительное соглашение, согласно которому покупатель вашей квартиры выплачивает ипотечный долг, а банк предоставляет документы об отсутствии задолженности. Все дальнейшие нюансы сделки - оформление перехода права собственности, регистрация соглашения купли-продажи, снятие обременения проводятся в Регистрационной палате. Важный момент – между ценой вашего жилья и суммой долга непременно должна быть разница, сумма, которая будет положена в банковскую ячейку и станет доступной вам, только если вы предъявите выписку из ЕГРП и соглашение о купле-продаже. Эти деньги не обязательно должны храниться в банке-кредиторе, финансовое учреждение может быть любым.

Продажа ипотечной квартиры с привлечением банка

Эта схема отличается от предыдущей тем, что ваш кредитор уже не будет просто наблюдателем. Вся сделка будет проходить в его сопровождении и с его банковской ячейкой. Сотрудник банка возьмут на себя даже «общение» с Регистрационной палатой. Тот, кто решил приобрести вашу квартиру, вносит средства, которые направляются на погашение долга в одну ячейку, а разницу между вашим долгом и ценой квартиры заложат в другую. После поступления всех средств банк самостоятельно уведомить регистрационную палату о том, что кредит погашен и с недвижимости будет снято обременение.

Продаем кредит

Для этого варианта также потребуется согласие кредитора, причем получено оно будет только после того, как новый потенциальный заемщик будет проверен и одобрен. Только после этого вы сможете заниматься оформлением соответствующей документации и, если все пройдет «без сучка и задоринки», состоится перевод долга на другого человека. От прочих схем эта отличается тем, что квартира продолжит выступать в качестве залога до тех пор, пока уже новый заемщик не погасит ипотечный заем.

Обойдемся без банка?

Не спрашивая согласия кредитной организации продать ипотечную квартиру можно только одним способом – если ваш покупатель досрочно погасит ипотеку вместо вас. Несмотря на всю привлекательность схемы, реализовать ее будет не так просто, особенно, если банку вы все еще должны крупную сумму. Тогда покупателя придется чем-то «приманивать» - превосходным состоянием жилья, низкой его стоимостью и пр. Если ваша задолженность перед банком невелика, поиски покупателя будут не сложными. Немаловажный момент – без проблем реализовать эту схему можно будет только если ваше кредитное соглашение не предусматривает штрафов за досрочные расчеты, вряд ли ваш покупатель захочет нести дополнительные расходы. Однако если вам удастся продажа ипотечной квартиры именно таким образом, о сделке банк может даже не узнать.