Продажа квартиры по ипотеке. Когда кредит стал обузой
Все чаще финансовые эксперты, в частности те, которые консультируют заемщиков, говорят, что при возникновении угрозы невыплаты кредита не стоит ждать, пока ситуация усугубится и размер долга достигнет катастрофических размеров. Тем более, что ипотека – кредит залоговый, у банка в отношении вашей квартиры имеются вполне законные права, которыми он непременно воспользуется. В результате, если вы ничего не предпримете, рискуете остаться и без жилья, и без тех денег, которые вы уже успели за него внести.
Возможна ли продажа квартиры по ипотеке?
Такой вопрос вполне логичен, ведь наложение обременения на квартиру как банковский залог автоматически запрещает всякого рода отчуждение, будь то продажа или дарение залога. Однако невыплата кредита – ситуация неординарная (по крайней мере, отрицательного характера) и требует неординарных решений. К счастью для тех, перед кем замаячила перспектива попасть в число банковских должников, решение этой проблемы существует. Правда, прежде чем решаться на такие крайние меры, попробуйте договориться с банком о
реструктуризации кредита.
Все сами
Самым простым способом решения вопроса будет самостоятельная продажа квартиры. Правда, это совсем не значит, что банк не нужно ставить в известность, на проведение такой сделки потребуется письменное согласие кредитной организации, которая также должна будет четко обозначить сумму вашего долга. Вы с покупателем заключаете предварительное соглашение и заверяете его у нотариуса. Покупатель погашает ваш долг перед банком, а кредитная организация возвращает вам закладную и справку о том, что ей вы ничего не должны. Все последующие документы – соглашение о продаже и переход права собственности регистрируются в законодательном порядке. Предъявив банку эти документы, вы получаете на руки разницу между суммой, выплаченной вашим покупателем и тем, что вы должны банку. Основное достоинство такого способа – в возможности продать квартиру за ее настоящую стоимость и вернуть потраченные на нее средства.
При участи банка
Отдельные кредитные организации считают, что должны участвовать в такой сделке не просто как наблюдатель. Такая позиция банка будет вам только на руку, так как большинство «бумажных» вопросов он возьмет на себя, в том числе и все вопросы с регистрационной палатой – в частности в отношении передачи соответствующих документов.
Новый заемщик
Куда реже, но все-таки встречается ситуация, когда продается не сама недвижимость, а… кредит на нее. Банки на такие сделки идут весьма неохотно, что вполне объяснимо, ведь новый заемщик, которому вы переуступаете свой кредит, также должен быть проверен на предмет соответствия банковским требованиям. Да и найти такого покупателя вам будет куда сложнее. В этой схеме разницу между вашим долгом и стоимостью квартиры новый заемщик выплачивает вам, а потом погашает кредит согласно выданного ему графика платежей.
В обход банка
Несколько рискованным, но все же вполне действенным является способ реализации недвижимости без уведомления банка о готовящейся сделке. Вы находите покупателя, готового рассчитаться с вами за квартиру «живыми» деньгами, он часть этих денег отдает вам, а остальными гасит ваш долг. Правда, в такой ситуации не стоит забывать о возможности немаленького штрафа, которым так любят сопровождать ипотечные кредиты банки, дабы «охладить» пыл излишне ретивых заемщиков, стремящихся побыстрее расплатиться по долговым обязательствам.
2
