Ипотека с плавающей ставкой – выгоды и риски

Они тоже бывают разными

В основе плавающей ставки лежит один из индексов, применяемых в межбанковском кредитовании. В России таких индексов применят три – MosPrime, печально отрекомендовавший себя в Европе Libor и ставка рефинансирования ЦБ. Стоит заметить, что послуживший причиной серьезного скандала Libor используют только при оформлении валютной ипотеки, для прочих, рублевых займов основой для расчета ставки служит либо MosPrime (среднее значение ставок по займам российских кредитных учреждений), либо в качестве этой основы берется ставка рефинансирования. Последнее время ходят упорные слухи о том, что ипотечные займы будут «привязываться» еще и к инфляции, однако пока на практике этого еще никто не применяет. В любом случае используемый индекс показывает стоимость средств, которые банк привлекает для последующего предоставления их заемщиком, а стоимость эта как известно регулярно меняется. В результате плавающая ставка выглядит как сумма используемого индекса и определенного процента – например, MosPrime+2%.

Потому что выгодно…

Ипотека под «плавающий процент» выгодна обеим участникам кредитной сделки. Банку – потому что дает уверенность в том, что вне зависимости от изменений, происходящих в секторе межбанковского кредитования, он никогда не останется в убытке. Как бы ни менялись эти показатели, он не упустит свою прибыль, выдав деньги под фиксированный процент, а просто пересчитает условия по вашему кредиту согласно произошедших изменений. Опять-таки, предоставляя долгосрочные займы под фиксированный процент, кредитная организация сразу закладывает в эту ставку все свои риски, которые могут быть спровоцированы – инфляцией и изменением стоимости средств в межбанковском кредитовании. Плавающий процент не подразумевает такой необходимости, поэтому разница между ним и его фиксированным «собратом» может быть очень существенной. Это и соблазняет заемщиков, которые хотят сэкономить на переплате по ипотеке.

… но очень рискованно

Увы, у плавающей ставки имеется и существенный недостаток, который опять-таки выплывает их ее основных свойств. Она зависит от межбанковских индексов и в случае каких-либо потрясений на биржах, индексы имеют свойства расти (а порой и взлетать) на уровни, делающие ипотечные займы с плавающим процентом не то что невыгодными, а просто непосильной ношей. Опять-таки, для того, чтобы предсказать будет ли выгодной для вас эта плавающая ставка, нужно хотя бы немного разбираться в нюансах индексов недвижимости – разбираться настолько, чтобы иметь возможность прогнозировать их изменения. Впрочем, даже если вы принадлежите к числу таких людей, прогнозировать такие цифры более, чем на 5 лет не рискуют даже маститые аналитики. А значит, планируя платить по «плавающей» ипотеке более 5 лет, вы сильно рискуете.

Если ипотека с плавающей ставкой стала непосильной ношей

С рисками, сопровождающими плавающие ставки, уже столкнулись некоторые из заемщиков, когда во время кризиса «прыгали» не только валютные курсы, но и индексы межбанковского кредитования. Тем, кто только собирается рискнуть, можно посоветовать добавить в кредитное соглашение пункт о предельном размере процентной ставки – тогда как бы не изменялся применяемый к ней индекс, ваша переплата не превысит определенного уровня. Тем же, кто уже приступил к погашению займа и понял, что выбрал неподходящий вариант, можно посоветовать обратиться в «свой» банк с просьбой об изменении процентной ставки – на фиксированную. Банки идут на такие уступки, однако вам придется подготовиться к дополнительным расходам, так как эта процедура по «стоимости» приравнивается к рефинансированию кредита.