Изменение условий ипотечного договора – как это происходит «у них»?
Что и говорить, большинство проблем, с которыми сталкиваются ипотечные заемщики в других странах, очень похожи на те, с которыми встречаются и наши соотечественники. Невыплаты кредитов, рефинансирование долга, продажа залогового имущества – все это происходит и «у них», и точно так же европейцы и американцы ищут выходы из сложных ситуаций, связанных с банковским кредитованием. Стоит заметить, что если у нас ипотека широкое распространение получила на протяжении последнего десятка лет, то «у них» в этом отношении опыта куда больше. И в некоторых случаях имеет смысл этот опыт позаимствовать.
Что может дать частичное досрочное погашение ипотеки?
Приведенные ниже расчеты приемлемы и для отечественных ипотечных программ, разве что процентная ставка будет куда выше. В целом же, это неплохой вариант для тех, кому банк отказывает в рефинансировании ипотеки. Таким образом, можно изменить уже действующие условия вашего займа и либо уменьшить сами платежи, «высвобождая» определенные суммы, либо снизить общий размер переплаты, либо изменить сроки кредитования на более низкие. Стоит отметить, что у «зарубежной» ипотеки есть еще одно отличие – «у них» можно оформить кредит на жилье и на 30 лет, наши банки допускают максимальный срок кредитования – 25, да и то очень в редких случаях. Впрочем, если говорить об опыте, то и в качестве примера возьмем условия ипотеки, которые предлагают американцам и европейцам.
Сколько понадобиться денег?
Основное условие такого рода изменения условий договора – наличие у вас на руках определенной достаточно крупной суммы средств. В Штатах, например, банки требуют, чтобы эта сумма была никак не меньшей, чем 5 тысяч долларов. У нас тоже имеются определенные ограничения – как правило, сумма досрочного погашения должна быть не меньшей, чем сумма 3 ваших ежемесячных платежей. Впрочем, в этом отношении – чем больше, тем лучше, поэтому для примера возьмем сумму в 20 тысяч долларов. При кредите в 200 тысяч долларов, оформленном на 30 лет под 7% годовых размер платежей составит 1551 доллар. Внеся через 10 лет погашения кредита единовременной суммой те самые 20 тысяч, которые вы накопили, вы получаете возможность снизить платежи до 1396 долларов, то есть в течение следующих 20, лет вы будете платить на 156 долларов меньше. Более того, при таком досрочном погашении на остаток средств будет пересчитана сумма процентов, что снизит размер переплаты примерно на 870 долларов в год. Единственный нюанс – если вы пересчитав свои ипотечные долги также решили воспользоваться таким досрочным погашением, учтите, что, скорее всего, банк вам придется предупредить заранее – это позволит вам избежать возможных недоразумений.
Безрисковые инвестиции
Стоит заметить, что как бы печально это не звучало, но у зарубежных заемщиков опять-таки ввиду большего по времени опыта ипотечных заимствований, лучше получается считать выгоды, которые они могут получить от тех или иных операций по кредиту. Любопытно то, что подобные частичные погашения они называют «безопасными инвестициями». Чем это вызвано? На приведенном выше примере мы «сэкономили» 870 долларов в год, то есть лишили банк возможности начислить на эту сумму 7% переплаты. Если сравнивать с инструментами инвестирования, то, например, доходность тех же самых облигаций в среднем составляет также 7%. Однако ваша экономия по кредиту будет «чистой», инвестиционные же доходы обычно сопровождаются налогообложением. К слову сказать, если вернуться от «их» опыта к нашим реалиям, то при наличии у вас свободной суммы, достаточной для внесения части долга, такой шаг будет для вас более выгодным, чем, например, широко рекламируемое рефинансирование ипотеки. Последнее потребует от вас новых затрат, таких же по размеру как и те, которые вы понесли при оформлении кредита. При досрочном частичном погашении (при соблюдении всех формальностей) вы получаете все преимущества, а ваши затраты на эту процедуру не превысят пары сотен долларов.
4
