Может ли быть проведена продажа жилья в залоге?
Ипотечные займы помогли решить вопрос с жильем не одной семье. Впрочем, не всегда выплата кредита происходит без сучка, без задоринки. Иногда у заемщика появляется потребность в продаже недавно купленной квартиры. Она может быть вызвана различными обстоятельствами – отсутствие средств для возврата долга, переезд в другой город, смена условий проживания на более комфортные или, наоборот, на более «скромные». Как бы там ни было, с продажей имеющейся квартиры наверняка возникнут сложности, связанные с тем, что она находится в залоге у банка, и поэтому переговоров с кредитором не избежать.
Проводим разведку
Переговоры в самом финансовом учреждении о таком щепетильном вопросе как реализация залога следует вести не с рядовым менеджером, чьи полномочия ограничиваются сопровождением сделки со стороны банка до ее заключения, а как минимум с начальником кредитного отдела. Первый момент, который необходимо выяснить – нет ли моратория на
досрочное погашение кредита. Так, многие банки устанавливают по ипотеке ограничение на определенный срок, в течении которого заемщик не имеет права возвращать весь долг. Как правило, этот срок не больше года, но в каждой отдельной организации нужно уточнять эту цифру индивидуально. Если банк не против досрочного погашения, то ваши дальнейшие действия будут зависеть от того, какая у вас ситуация с долгом на данный момент. Если задолженность по кредиту больше половины от полной суммы, то вам придется согласовывать с банком вопрос о продаже квартиры в рамках действующего обременения, если же вам осталось выплатить лишь небольшую сумму, то тогда можно пойти совсем другим путем.
Платим кредит – продаем квартиру
Небольшой остаток долга подразумевает цифру не более 20% от полной величины кредита. В таком случае, если продажа жилья в залоге вам крайне необходима, можно самостоятельно изыскать средства и, выплатив всю сумму займа, стать полноправным владельцем квартиры с правом полного распоряжения ею. Получить сумму, которой не хватает, можно тремя путями. Первый – занять денег у друзей или родственников. После продажи жилья вы вернете им долг, сэкономив на банковских процентах и комиссиях. Второй вариант предполагает получение от покупателя вашей квартиры задатка на нужную сумму под расписку. Если все эти способы вам не подходят, вы можете оформить потребительский заем наличными и погасить за его счет ипотеку. Правда, в этом случае вам наверняка придется побеспокоиться о залоге или о поручителе, так как суммы больше 50000 рублей банки выдают только под дополнительные гарантии.
Продажа жилья, находящегося под обременением
Если долг по ипотечному займу достаточно велик, то в сделке купли-продажи без банка не обойтись. Наиболее распространенная схема продажи квартиры в залоге предполагает открытие покупателем в учреждении, владеющем залогом, банковских ячеек. В одну из них кладутся деньги для кредитора в счет выплаты задолженности, в другую - разница между остатком займа и стоимостью продаваемой квартиры – эти средства получит продавец. После того как деньги оказываются в ячейке, банк проводит процедуру снятия обременения. Когда сделка по продаже будет закреплена юридически, банк и продавец получат доступ к своим ячейкам. Впрочем некоторые финансовые организации соглашаются снимать обременение только после того как деньги окажутся у них на счету. При этом риск со стороны покупателя возрастает, ведь неизвестно как поступит продавец, уже не являющийся должником – он может и не захотеть продавать жилье. Поэтому, во избежание подобных «сюрпризов», покупателю нужно добиться от продавца дополнительной расписки о том, что сумма, выплаченная банку, была ни чем иным как задатком за квартиру. После того, как все стороны получили желаемое, и старому, и новому владельцу не помешает обзавестись справками из банка, подтверждающими исполнение кредитных обязательств.
0
