Обратная ипотека: зарубежный опыт

Собственно обратной ипотекой называется процесс, несколько отличный от кредитования. Платежи здесь присутствуют, однако платить будет не клиент банка, а… сам банк. Причем платежи эти в общем будут составлять сумму, равную оценочной стоимости объекта обратной ипотеки – имеющегося у пожилого человека жилья. Проще говоря, за оговоренный соответствующими соглашениями срок банк как бы приобретает в рассрочку жилье заемщика. При этом термин «заемщик» все-таки остается, так как на выплачиваемую сумму банк насчитывает пусть и небольшой, но процент. Если вспомнить, что многие финансовые новшества к нам пришли из-за рубежа, имеет смысл поинтересоваться как это происходит «у них»?

Сначала платит заемщик...

Все начинается с того, что заемщик, желающий воспользоваться таким банковским продуктом, должен оплатить банку операционную комиссию – без этого тот даже не начнет рассматривать документы. Комиссия эта стала неотъемлемой частью обратной ипотеки и выражается либо фиксированной суммой (от 2 тысяч долларов), либо в процентном отношении к сумме сделки. Впрочем, те домовладельцы, которые не могут себе позволить сразу внести такую немаленькую для многих из них сумму, просто включают ее в сумму обратного займа. Правда, экономным такое решение трудно назвать, ведь на нее также будут начислены проценты.

... и снова платит

Впрочем, этой комиссией расходы «обратного» заемщика не ограничиваются. Оценка недвижимости также проводится за их счет, а ее стоимость составляет несколько сотен долларов. Понадобится и кредитный отчет, заказ которого в Штатах платный и составляет 200 долларов. Отдельно придется раскошелиться и на справки от разных проверяющих, которые курируют состояние жилой недвижимости – это еще полторы сотни. Единственным отличием между «их» обратной ипотекой и «нашей» является необязательность страхования залога – в России это условие закона стало для банков дополнительным источником прибыли. К слову, так же как и российские банки, их американские «коллеги» грешат любовью к регулярным ежемесячным поборам, которые они называют платой за услуги. В зависимости от аппетитов банка эта плата составляет 30–35 долларов.

Потенциально неблагоприятные условия

К слову, получить сумму большую, чем стоит жилье, заемщик не может. Основной проблемой здесь становится снижение ликвидности недвижимости – как это происходило во время кризиса, когда цены на жилье стремительно рухнули вниз. Вместе с тем многие банки вносят в такие соглашения пункты о том, что «перерасход» средств является нарушением и поводом к досрочному возврату средств, то есть досрочной продаже дома. Куда идти заемщику, непонятно. Еще одним нарушением считается… если в течении определенного времени в доме никто не проживает. Если учесть, что обратной ипотекой пользуются люди пожилые, которые нуждаются в регулярном стационарном лечении, пункт весьма странный. То есть, пролежав какое-то время в больнице, человек, выйдя из нее, может узнать, что дома у него больше нет. И все вроде по закону.

И еще о недостатках – вопрос наследования

Самые ожесточенные споры обратная ипотека вызывает именно в отношении наследования. Казалось бы, все оговорено соглашением, регулирующим сделку. И возможность для наследников сохранить-таки родительский дом также предусмотрена. Однако банки в стремлении получить прибыль требуют, чтобы дети (внуки, родственники), погасили сумму долга сразу – в противном случае дом уходит с молотка. Российские банки обещают, что не будут столь категоричны, что наследники смогут даже выплачивать эти деньги в кредит (то есть банк получит двойную прибыль). Однако пока что это на словах, остальное покажет практика. Обратная ипотека в нашей стране пока проходит «первые испытания» и еще неясно, приживется ли такой продукт у нас в чистом виде, будут ли его подстраивать под отечественные реалии или же она так и останется – экзотикой.