Как продать ипотечную квартиру?

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Конечно, если ваша квартира находится где-нибудь в столице или другом крупном городе, да еще и с хорошим местом расположения и планировкой, продать ее по разумной цене не составило бы особого труда, если бы она не числилась в залоге. И пусть с этой квартирой у вас связано много воспоминаний, и прожили вы в ней не один год, и самостоятельно сделали ремонт, продать ее до полной выплаты займа будет нелегко, но возможно.

Несмотря на то, что залог подразумевает запрет на некоторые действия с недвижимостью, реализовать свою квартиру вы все же сможете. Вариантов может быть несколько: возместить долг самостоятельно и снять тем самым обременение, оформить продажу при участии банковской организации, в которой, собственно, и оформлен ваш кредит, либо же переоформить недвижимость на покупателя вместе с вашей задолженностью по займу.

Беспроигрышный вариант

Конечно, наиболее быстрым и простым вариантом реализации будет возврат ипотечного кредита досрочно. Как только с недвижимости будет снято обременение, вы сами властны выбирать, кому и за какую сумму ее продавать. К тому, же вам не придется дополнительно тратить деньги на переоформление документов при передаче квартиры покупателю вместе с задолженностью.

Однако нередко оставшаяся сумма ипотечной задолженности достаточно велика, и не у каждого может оказаться в наличии. Хорошо, если найдется покупатель, который будет доверять вам настолько, что только по устной договоренности погасит остаток кредитного долга, а разницу между ним и стоимостью квартиры отдаст вам в руки. Если учесть риски, которые взваливает на себя покупатель, неудивительно что подобные сделки заключаются обычно или между родственниками, или между хорошими знакомыми. Однако покупатели со стороны вряд ли согласятся на такие условия, ведь риск стать жертвой аферистов достаточно велик.

Продажа при участии банка

Если собственных денег недостаточно для выплаты долга, вы можете обратиться к кредитору и сообщить о намерении продать обремененную ипотекой квартиру. Юлить и искажать события в этом деле не стоит, так как без снятия обременения с недвижимости покупатель (даже если вы попытаетесь "провернуть" продажу самостоятельно) не сможет вступить в права на нее. А эта процедура без ведома банка не обойдется.

К тому же, далеко не каждый покупатель согласиться на покупку недвижимости, которая числится в кредите. Именно поэтому сделка должна быть максимально понятной и обеспечивать сохранность средств как банковских, так и покупателя. Если банк даст добро, вам останется найти покупателя, у которого найдется достаточно крупная сумма наличных для выплаты вашего займа.

Далее события будут развиваться по такому сценарию: покупатель помещает средства в две банковских ячейки (в одну помещает сумму, необходимую для полной выплаты вашего займа, в другую – оставшуюся для покупки сумму), банк освобождает квартиру от обременения, после чего у нотариуса заключается сделка купли-продажи. При этом финучреждение возьмет комиссию за открытие ячеек и за сопровождение заключенной сделки. Впрочем, и нотариуса выберет тоже кредитор из своих соображений.

Перевод долга

Еще одним способом продать ипотечную квартиру будет ее реализация вместе с задолженностью или же, как еще эту процедуру называют, "перевести долг". Для этого покупателю вашей квартиры нужно будет предоставить в финучреждение свои документы (в их числе и подтверждающие его платежеспособность). После этого кредитор примет решение о возможности заменить заемщика.

Если кредитор одобрит заемщика, недвижимость не будет выводиться из ипотеки. Вы освободитесь от обязательств, а покупатель выступит в роли нового заемщика. Ее владельцем становится новый заемщик, а у банка появляется новый клиент. Разницу между оставшейся задолженностью по займу и стоимостью недвижимости покупатель оплатит вам уже без участия кредитора. Такая схема продажи может быть достаточно неплохим вариантом, как для вас, так и для покупателя. Однако не каждый покупатель подойдет банку на роль заемщика.